ENTREPRISE · IMMOBILIER · FINANCEMENT

Une base claire pour votre prochaine décision.

02 / ANALYSE D’IMPLANTATION

Que change une installation
en Suisse ?

Évaluez les conséquences financières d’une implantation en Suisse. Entreprise, dirigeant et patrimoine dans une comparaison transparente.

Écart annuelEnsemble · avant coûts ponctuels

Implantation actuelle

Scénario suisse

Profils illustratifs

EBITDA annuelEUR

05M EUR

Effectifs · hors dirigeantFTE

040 FTE

Bénéfice distribué au dirigeant%

0100 %

Exemple de société de capitaux · 2026 · transfert opérationnel complet

DE CHSCÉNARIO EN DIRECT

Écart économique annuel combiné

CHF

Le scénario suisse affiche un résultat supérieur avec ces hypothèses. Budget du ménage et bénéfice conservé dans l’entreprise ; ce dernier n’est pas de la trésorerie personnelle.

AllemagneCHF 999’493

Zug · CHCHF 1’153’787

Ensemble · première année après coûts ponctuels*+CHF 4’293

Ensemble · cumul sur cinq ans*+CHF 535’328

* Provisoire : la fiscalité du départ et la faisabilité du transfert restent à examiner.

VOTRE PROPRE SCÉNARIO

Le détail fait la différence.

Remplacez les exemples. Les montants du pays de départ sont en EUR ; les coûts suisses en CHF. Tous les coûts sont annuels, sauf indication contraire.

01 / Votre entreprise aujourd’huiChiffre d’affaires · EURCoût patronal total par ETP · EURLocaux / implantation · EURAmortissements · EURCharges d’intérêts · EUR

Votre EBITDA comprend déjà le personnel, les locaux et les autres charges d’exploitation.

02 / Votre activité en SuisseSalaire brut par ETP · CHFCharges patronales sur salaire brut · %

18 % est un budget illustratif, pas un taux légal uniforme. Incluez les assurances sociales, la prévoyance et les autres coûts patronaux.

Locaux / implantation · CHFCharges courantes supplémentaires · CHF

Administration, conformité et autres coûts au-delà de votre budget existant. Tous les ETP saisis sont transférés.

03 / Fiscalité et implantationCommune allemande

Utiliser mon propre taux effectif global d’impôt sur le bénéfice

Référence suisse11.80%Zoug · référence cantonale d’implantation

Uniquement les impôts sur le bénéfice des sociétés. Les autres taxes d’exploitation entrent dans les charges courantes. Les impôts personnels sont calculés séparément lorsque le modèle du dirigeant est activé.

04 / Marché et transitionTaux de change · CHF pour 1 EURVariation du chiffre d’affaires suisse · %Marge contributive sur la variation du CA · %Installation / transition ponctuelle · CHFCoûts de départ / transfert examinés · CHFJ’ai fait examiner les coûts de départ / transfert et les ai saisis

Zéro ne confirme pas l’absence d’impôt de départ. Ce modèle ne le calcule pas.

05 / LA PERSPECTIVE DU DIRIGEANT

Votre entreprise. Votre situation personnelle.

Dirigeant célibataire, sans enfants ni impôt ecclésiastique. Tous les budgets sont modifiables. La rémunération est déjà comprise dans l’EBITDA ; excluez le dirigeant des effectifs en ETP.

Inclure les finances personnelles

Rémunération et participationSalaire brut du dirigeant · EUR/anSalaire brut du dirigeant · CHF/anCharges patronales · %Charges patronales suisses · %Participation · %Part du bénéfice annuel distribuée · %

Charges sociales et ménageCotisations salariales / prévoyance · EURCotisations salariales / prévoyance · CHFAutres déductions du revenu · EURAutres déductions du revenu · CHFBudget du ménage, santé incluse · EUR/anBudget suisse du ménage, santé incluse · CHF/an

Patrimoine et revenus de placementRevenus du portefeuille, hors dividendes de sa société · EUR/anPatrimoine net au départ · EURFortune nette imposable suisse, titres d’entreprise inclus · CHF

Le patrimoine et ses revenus annuels sont distincts. Saisissez l’assiette imposable suisse après valorisation, répartition et déductions ; les titres d’entreprise peuvent peser fortement.

Modèle fiscal personnelDomicile personnel en Suisse

Taux personnels effectifs du pays de départ

Le domicile est indépendant du siège social. Les tranches françaises utilisent le barème d’imposition 2026 publié pour les revenus 2025. Les budgets sociaux et du ménage sont estimatifs.

Calcul, méthode et sources

VOTRE BASE DE DÉCISION

Derrière le chiffre.

Une décision éclairée commence par comprendre ce qui change. Explorez votre scénario sous plusieurs angles.

Compte de résultat annuel · tous les montants en CHF
Poste	Allemagne	Zug
Chiffre d’affaires	4’750’000	4’750’000
Personnel · coût total	-427’500	-596’759
Locaux	-68’400	-96’000
Rémunération du dirigeant et charges patronales	-201’780	-201’780
Autres charges d’exploitation	-2’342’320	-2’366’320
EBITDA	1’710’000	1’489’141
Amortissements et intérêts	-142’500	-142’500
Résultat avant impôts	1’567’500	1’346’641
Impôts sur le bénéfice modélisés	-472’445	-158’904
Bénéfice de l’entreprise après impôts	1’095’056	1’187’737

Quelle est la résistance du résultat ?

Trois scénarios définis. Écart économique annuel combiné avant coûts ponctuels. Ce sont des sensibilités, pas des probabilités.

Sous pressionCHF -38’443

Salaires suisses +10 %, locaux +10 %, variation du CA −5 points (plancher −30 %).

Votre scénario+CHF 154’293

Exactement les hypothèses saisies ci-dessus.

Plus de marge+CHF 314’760

Salaires suisses −5 %, variation du CA +5 points (plafond +30 %).

Vos chiffres sont un point de départ.

Examinons ce qui peut fonctionner en pratique. Envoyez votre scénario à Joel pour préparer un échange personnel.

03 / IMMOBILIER ET CAPITAL

Que peut rendre
possible une vente ?

Du produit de vente à un nouvel investissement. Une décision financière sur le capital, le revenu et le risque.

Disponible à la réalisationProvision fiscale provisoire

Prix de vente attendu · CHF

500K15M

Hypothèque remboursée à la vente · CHF

06M

Provision fiscale de la vente immobilière · CHF

01.2M

Hypothèses illustratives. Remplacez-les par vos propres données.

VOTRE CAPITAL À LA RÉALISATION

Après dette, frais de transaction et provision fiscale saisis.

Prix de venteCHF 4’000’000

Remboursement hypothécaireCHF -1’700’000

Frais, pénalité et impôtsCHF -300’000

Votre quote-part100%

Provisoire tant que la fiscalité de la vente n’a pas été examinée.

LE PROCHAIN EMPLOI DE VOTRE CAPITAL

Que faire après la vente ?

Affectez le produit immédiatement disponible. Comparez un investissement sans dette à un placement immobilier financé.

Capital à réinvestir · %

0100

Horizon d’investissement · ans

120

Nouvelle dette / prix immobilier · %

085

Rendement locatif brut annuel · %

010

Intérêt du financement · %

010

Hypothèses de coûts et de risque

Frais d’acquisition / prix · %Hypothèse de vacance · %Coûts annuels / prix · %Amortissement / prêt initial · %Taux d’intérêt de stress · %Baisse du prix immobilier · %

RéinvestiCHF 1’600’000

Réserve liquideCHF 400’000

Trésorerie de première année · avant impôts personnels

Prix de l’immeubleCHF 4’210’526

Nouvelle detteCHF 2’736’842

Trésorerie au taux de stressCHF -29’474

Fonds propres immobiliers après baisse de prix 20%CHF 631’579

Valeur immobilière constante ; intérêts sur la dette restante. Le total inclut des fonds propres immobiliers non liquides. Avant impôts personnels et immobiliers et frais de revente futurs.

03 / IMMOBILIER ET FINANCEMENT

Que vous rapporte
votre immeuble ?

Mesurez le revenu après financement, la résistance de l’immeuble et votre limite de prix d’acquisition.

Trésorerie annuelleAprès financement

Immeuble de rendement · CHF

Prix d’acquisitionCHF

500K10M CHF

Loyer annuel théoriqueCHF

0600K CHF

Vos fonds propresCHF

100K3.1M CHF

Taux hypothécaire%

08 %

VOTRE FLUX DE TRÉSORERIE ANNUEL

Après intérêts et amortissement. Avant impôts personnels et immobiliers.

TESTER LA RÉSISTANCE

Flux de trésorerie annuel dans votre scénario défavorable

Taux d’intérêt majoré%

2.58 %

Vacance · deux scénarios%

030 %

Les revenus couvrent toujours le financement.

Rendement en trésorerie des fonds propres5.79%

Taux d’intérêt au seuil de trésorerie nulle5.31%

PRIX PLAFOND DE FINANCEMENTCHF 2’831’636

Selon le rendement cible et la couverture en stress, à loyers et coûts constants. Une limite de financement, pas une valorisation.

LOYER ANNUEL AU SEUIL DE TRÉSORERIE NULLECHF 105’258

Loyer théorique nécessaire pour couvrir les coûts, intérêts et amortissements saisis.

Intérêt × vacance · flux de trésorerie annuel avant impôts

Faites varier deux risques ensemble. Les cases rouges nécessitent un apport de liquidités.
Vacance / intérêt	2.50%	3.50%	4.50%
3.00%	57’950	37’350	16’750
8.00%	49’700	29’100	8’500
13.00%	41’450	20’850	250

Droit d’acquérir

Vos chiffres montrent le flux de trésorerie annuel de l’immeuble avant impôts, selon vos hypothèses d’intérêts et d’amortissement. Pour les acquéreurs étrangers, le domicile, la nationalité, le contrôle et l’usage réel de l’immeuble doivent être examinés séparément.

01 / TRANSMISSION D’ENTREPRISE

Que vaut votre entreprise
à vos yeux ?

Comprenez la valeur, négociez les modalités de paiement et explorez le prochain emploi de votre capital.

Disponible à la réalisationProvision fiscale provisoire

EBITDA publié · CHF/an

100K3M

Multiple d’EBITDA · ×

112

Part de l’entreprise cédée · %

5100

Hypothèses illustratives. Remplacez-les par vos propres données.

VOTRE CAPITAL À LA RÉALISATION

Après dette, frais de transaction et provision fiscale saisis. Les paiements différés et conditionnels sont exclus.

Valeur d’entrepriseCHF 4’400’000

Valeur des titres cédésCHF 4’000’000

Complément de prix et prêt vendeurCHF -1’000’000

Frais et provision fiscaleCHF -110’000

Provisoire tant que la fiscalité de la vente n’a pas été examinée.

DEUX APPROCHES DE LA VALEUR

Rendez les hypothèses visibles.

Choisissez la méthode déterminant le produit de cession. Il s’agit de valeurs modélisées, pas d’une expertise de marché.

LE PROCHAIN EMPLOI DE VOTRE CAPITAL

Que faire après la vente ?

Affectez le produit immédiatement disponible. Comparez un investissement sans dette à un placement immobilier financé.

Capital à réinvestir · %

0100

Horizon d’investissement · ans

120

Rendement brut de placement supposé · %

-1012

Frais annuels de placement · %

Impôt effectif sur le rendement positif · %

050

RéinvestiCHF 2’312’000

Réserve liquideCHF 578’000

Revenu de première année · après impôt modélisé

Rendement net supposé constant, réinvesti chaque année. Aucune garantie ; les rendements réels fluctuent.

01 / ACQUISITION D’ENTREPRISE ET FINANCEMENT

Quel prix d’acquisition
l’entreprise peut-elle supporter ?

Transformez les résultats en capacité de financement. Testez le prix demandé, les fonds propres requis et la trésorerie disponible lors d’une année moins favorable.

Trésorerie annuelleAprès financement

Scénario d’acquisition · CHF

EBITDA annuel durableCHF

100K3M CHF

Prix d’acquisition / EBITDA×

112 ×

Vos fonds propresCHF

100K4.3M CHF

EBITDA disponible en trésorerie%

1100 %

TRÉSORERIE ANNUELLE APRÈS SERVICE DE LA DETTE

La conversion en trésorerie inclut vos impôts décaissés, investissements et besoins en fonds de roulement.

UNE ANNÉE MOINS FAVORABLE

Trésorerie annuelle disponible après service de la dette

Baisse de l’EBITDA%

060 %

Remboursement intégral du prêtans

120 ans

Les résultats ne couvrent plus le service de la dette.

Couverture du service de la dette1.20×

Couverture en stress0.96×

PLAFOND DE FINANCEMENT · VALEUR D’ENTREPRISECHF 3’907’131

Selon la conversion en trésorerie et la couverture choisies. Ni expertise ni engagement bancaire.

EBITDA REQUIS POUR LA COUVERTURE CIBLECHF 830’865

À comparer aux résultats durables, après une rémunération de marché du dirigeant.

Emplois et ressources · échéancier de remboursement

Valeur d’entrepriseCHF 4’000’000

Prix d’acquisition des titresCHF 3’700’000

Besoin total de financementCHF 4’300’000

Nouveau financementCHF 2’500’000

La dette nette existante est refinancée à la réalisation. La valeur d’entreprise, les frais de transaction et le besoin supplémentaire en fonds de roulement constituent le financement total requis.

Année	Intérêts	Capital remboursé	Dette restante
1	125’000	307’050	2’192’950
2	109’648	322’402	1’870’548
3	93’527	338’522	1’532’026
4	76’601	355’448	1’176’578
5	58’829	373’221	803’357
6	40’168	391’882	411’476
7	20’574	411’476	0

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JOEL SCHMID · FONDATEUR

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Je connais le financement du point de vue bancaire. Et les décisions d’investissement pour y avoir engagé mon propre capital.

Mon parcours m’a conduit chez Credit Suisse, Raiffeisen, PostFinance et Valuu. En parallèle, j’ai développé mon expérience de l’investissement, du financement et du développement immobiliers, d’un premier appartement à des projets de plus grande envergure.

Aujourd’hui, j’accompagne de manière sélective des entrepreneurs et des investisseurs. La cession d’entreprises, la négociation et le prochain emploi du capital sont au cœur de mon activité. J’aime comprendre la logique économique et réunir les bonnes personnes. Avec franchise, discrétion et engagement personnel.

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