Finanzierung zuerst: Wie viel Eigenkapital bindet Ihre Liegenschaft?
Die Zinsen sind das eine. Überhaupt eine passende Finanzierung zu erhalten, ist das andere. Aus Investorensicht beginnt die Prüfung deshalb beim finanzierbaren Betrag: Wie viel trägt die Bank, wie viel eigenes Kapital bleibt gebunden – und welche Reserve bleibt danach?
Das Wesentliche
- Zuerst Finanzierungszugang und Kreditbetrag klären, dann den Preis der Finanzierung vergleichen.
- Kaufpreis, bankseitiger Belehnungswert und tragbarer Kredit sind unterschiedliche Grössen.
- Mehr Fremdkapital kann Eigenmittel freisetzen, erhöht aber Schuldendienst und Risiko.
Eine günstige Kondition ersetzt keine tragfähige Zusage
Ein tiefer Zinssatz ist wenig wert, wenn die Finanzierung in der benötigten Höhe nicht zustande kommt. Für den Investor steht deshalb zuerst eine andere Frage im Raum: Welche Struktur lässt sich mit dieser Liegenschaft und der eigenen finanziellen Situation tatsächlich umsetzen?
Die FINMA betont in ihrer Mitteilung vom 22. Mai 2025 die nachhaltige Tragbarkeit und die vorsichtige Bewertung. Banken sollen ihre eigenen, risikogerechten Vorgaben für Belehnung und Amortisation festlegen. Die Mitteilung ist ein fachlicher Hintergrund, keine neue Nachricht dieser Woche.
Quelle: FINMA · Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt, 22. Mai 2025Drei Zahlen, die Sie auseinanderhalten sollten
Der Kaufpreis ist das, was Sie dem Verkäufer bezahlen. Der Belehnungswert ist die Bewertungsbasis der Bank. Der bewilligte Kredit hängt zusätzlich von ihrer Risikoprüfung und der Tragbarkeit ab. Eine gewünschte Finanzierungsquote ist noch keine Zusage.
Ein Beispiel: Sie kaufen für CHF 5 Millionen. Die Bank bewertet das Objekt jedoch mit CHF 4,5 Millionen. Würde sie 75 % dieses Werts finanzieren, wären das CHF 3’375’000. Zum Kaufpreis fehlen CHF 1’625’000 – vor Erwerbskosten und Reserve. Bei derselben Quote auf CHF 5 Millionen wären nur CHF 1’250’000 aufzubringen. Die Bewertungsbasis verändert den Kapitaleinsatz hier um CHF 375’000.
- Belehnungswert und anerkannte Erträge schriftlich klären.
- Kreditbetrag, Amortisation, Sicherheiten und Bedingungen gemeinsam vergleichen.
- Liquiditätsreserve zusätzlich zum Kaufpreis einplanen.
Zehn Prozentpunkte Belehnung verändern die Kapitalbindung
Für den folgenden Vergleich setzen wir Kaufpreis und Belehnungswert vereinfachend beide auf CHF 5 Millionen. Bei 65 % Finanzierung beträgt der Kredit CHF 3’250’000, der eigene Beitrag CHF 1’750’000. Bei 75 % Finanzierung sind es CHF 3’750’000 Kredit und CHF 1’250’000 eigene Mittel.
Der Unterschied beträgt CHF 500’000 gebundenes Eigenkapital. Das ist keine Ersparnis: Auf der anderen Seite stehen CHF 500’000 zusätzliche Schulden. Ob diese Struktur sinnvoll ist, entscheidet sich an Ertrag, Reserven und Risiko. Beide Quoten sind frei gewählte Vergleichsszenarien, keine allgemeingültigen Banklimiten.
Gleiche Liegenschaft. Unterschiedlicher Kapitaleinsatz.
Szenario A · 65 % Finanzierung
Szenario B · 75 % Finanzierung
Eigene Berechnung: Kaufpreis und Belehnungswert jeweils CHF 5’000’000. Ohne Erwerbskosten und zusätzliche Reserve. Beispielquoten, keine Kreditzusage oder allgemeingültige Belehnungsgrenze.
Weniger gebundenes Kapital bedeutet mehr laufende Verpflichtungen
Nehmen wir CHF 200’000 jährlichen Mittelzufluss nach Leerstand und laufenden Objektkosten, vor Finanzierung an. Der illustrative Kreditzins beträgt 2 %, die jährliche Tilgung in beiden Fällen 1 % des anfänglichen Kreditbetrags. Beim Kredit von CHF 3’250’000 gehen CHF 65’000 an Zinsen und CHF 32’500 an Tilgung ab. Es bleiben CHF 102’500.
Beim Kredit von CHF 3’750’000 sind es CHF 75’000 Zinsen und CHF 37’500 Tilgung. Übrig bleiben CHF 87’500. Die höhere Finanzierung bindet CHF 500’000 weniger eigene Mittel, beansprucht in diesem ersten Jahr aber CHF 15’000 mehr Liquidität. Tilgung senkt die Schuld; sie ist kein Zinsaufwand.
Zum Einordnen des Zinsvergleichs: 0,2 Prozentpunkte auf CHF 3’250’000 entsprechen CHF 6’500 pro Jahr. Diese laufende Kostenposition und die einmalige Kapitalbindung sind verschiedene Grössen. Ein sinnvoller Entscheid führt sie über den vorgesehenen Anlagehorizont zusammen.
Was im ersten Jahr an Liquidität übrig bleibt
Szenario A · Kredit CHF 3’250’000
CHF 102'500Szenario B · Kredit CHF 3’750’000
CHF 87'500Eigene Berechnung: CHF 200’000 vor Finanzierung minus 2 % Zins und 1 % Tilgung auf die anfängliche Kreditsumme. Vor Steuern, Erwerbskosten und zusätzlichen Investitionen; keine Marktangebote.
Mit einer Finanzierungsstruktur ins Gespräch gehen
Die stärkere Verhandlungsgrundlage ist ein vollständiges Bild: nachvollziehbare Erträge, Investitionsbedarf, verfügbare Eigenmittel und eine belastbare Reserve. Erst dann lässt sich beurteilen, welchen Kreditbetrag eine Bank mitträgt und welchen Preis diese Finanzierung haben darf.
Mein Blick als Investor: Zuerst muss die Finanzierung den Kapitaleinsatz und die Handlungsfreiheit sinnvoll unterstützen. Danach lohnt es sich, Zins, Laufzeit und Bedingungen gezielt zu verhandeln. Eine höhere Belehnung ist dabei kein Selbstzweck.
Im Immobilienrechner können Sie verschiedene Finanzierungsannahmen durchspielen. Für die persönliche Einordnung sind die Ertragsübersicht, die geplanten Investitionen und eine konkrete Bankofferte besonders hilfreich.
Häufige Fragen
Sind 65 % und 75 % feste Regeln für Schweizer Banken?
Nein. Es sind illustrative Vergleichsannahmen. Die tatsächliche Finanzierung hängt unter anderem von Objektbewertung, Erträgen, Kreditprüfung und den Vorgaben des jeweiligen Instituts ab.
Ist der verbleibende Geldfluss eine Nettorendite?
Nein. Das Beispiel zeigt den Geldfluss im ersten Jahr vor Steuern, Erwerbskosten und zusätzlichen Investitionen. Es enthält keine Wertänderung und keine vollständige Renditeberechnung.
Quellen & weiterführende Informationen
Allgemeine Orientierung. Beispiele und Annahmen ersetzen keine Prüfung Ihres Unternehmens oder individuelle Rechts-, Steuer- und Anlageberatung.
Mit KI vorbereitet und vor Veröffentlichung redaktionell freigegeben.
