6 % Rendite auf damals: Was leistet Ihr Immobilienkapital heute?

Der alte Kaufpreis entscheidet nicht über den nächsten Schritt

Wer eine Liegenschaft günstig gekauft hat, kann auf dem ursprünglichen Kaufpreis eine attraktive Rendite ausweisen. Das klingt stark, beantwortet aber nur einen Teil der Frage. Es sagt etwas über die Vergangenheit, nicht automatisch darüber, wie das Kapital heute am besten eingesetzt ist.

Mein Punkt ist einfach: Ein Bestand sollte nicht nur mit seinem historischen Einstiegspreis verglichen werden, sondern mit dem, was ein realistischer Verkauf heute freisetzen würde und welche Alternative dieses Kapital hätte. Das ist kein Verkaufsaufruf. Es ist eine saubere Kapitalrechnung.

Gleiche Miete, andere Bezugsgrösse

Eigenes Beispiel: damaliger Kaufpreis CHF 2’000’000, heutiger angenommener Verkaufswert CHF 4’000’000 und jährliche Miete CHF 120’000 vor Kosten. Das ergibt 6 % Bruttomietrendite auf den alten Kaufpreis und 3 % auf den heutigen Wert. Es ist dieselbe Liegenschaft mit demselben Mietbetrag.

Die 3 % bedeuten nicht, dass der damalige Kauf schlecht war. Sie zeigen, wie der laufende Bruttoertrag zum heutigen Vermögenswert steht. Weitere historische Investitionen sind in diesem vereinfachten Beispiel nicht berücksichtigt; in einer persönlichen Rechnung gehören sie zur Kostenbasis.

Was vom Verkauf wirklich übrig bleibt

Vom angenommenen Verkaufspreis von CHF 4’000’000 ziehen wir CHF 1’000’000 Hypothek, CHF 100’000 Verkaufs- und Ablösungskosten sowie eine frei angenommene Steuerreserve von CHF 200’000 ab. Als Planungsgrösse bleiben CHF 2’700’000 neu einsetzbares Kapital.

Die Steuerreserve ist kein Steuersatz und keine individuelle Steuerberechnung. Auch eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung gehört in die Verkaufsrechnung. Entscheidend ist nicht der Bruttoverkaufspreis, sondern das Kapital, das nach der Transaktion tatsächlich zur Verfügung steht.

Behalten kann trotzdem richtig sein

Bleiben von CHF 120’000 Miete nach CHF 30’000 laufenden Kosten und Unterhaltsreserve sowie CHF 20’000 Zinsen jährlich CHF 70’000 übrig, entspricht das rund 2,6 % des hypothetischen Nettoverkaufskapitals von CHF 2’700’000. Ohne Tilgung, vor persönlichen Steuern und ohne Wertänderung der Liegenschaft.

Diese Kennzahl dient hier nur dem Vergleich mit dem entgangenen Nettoverkaufserlös. Sie ist weder die Bruttomietrendite noch eine vollständige Eigenkapitalrendite. Gegen einen Verkauf können beispielsweise ein stabiler Geldfluss, überschaubarer Aufwand und fehlende gleichwertige Alternativen sprechen.

Neues Projekt braucht Zeit, Kapitalbasis und Verlustszenario

Mein Punkt ist nicht, eine solide Liegenschaft um jeden Preis zu verkaufen. Mit freigesetztem Kapital können sich andere Möglichkeiten eröffnen, gerade bei Projekten mit anschliessendem Verkauf. Ob sie besser sind, entscheidet aber nur die vollständige Rechnung über denselben Zeitraum.

Angenommen, CHF 1’000’000 der verfügbaren CHF 2’700’000 fliessen zu Beginn in ein Projekt. Nach 24 Monaten werden im Basisszenario CHF 1’250’000 inklusive Kapitaleinsatz zurückbezahlt: CHF 250’000 Gewinn, 25 % über die gesamte Laufzeit oder rechnerisch rund 11,8 % pro Jahr. Die Jahresrate ergibt sich aus (1,25 hoch 1/2 − 1) × 100; es gibt keine Zwischenzahlungen.

Die Grafik zeigt ebenso eine Rückzahlung von CHF 1’050’000 und einen Verlustfall mit CHF 850’000. Das bedeutet insgesamt 5 % beziehungsweise −15 % über zwei Jahre. Alle Rückzahlungen sind frei gewählte Szenarien nach Projekt-, Finanzierungs- und Veräusserungskosten, vor individuellen Steuern. Bei verspätetem Abschluss verändert sich auch die annualisierte Rendite.

Die übrigen CHF 1’700’000 bleiben in diesem Modell uninvestiert und unverzinst. Deshalb sind 11,8 % keine Rendite auf das gesamte freigesetzte Vermögen. Die FINMA hob am 22. Mai 2025 Tragbarkeit und Immobilienbewertung als zentrale Hypothekarrisiken hervor. Das passt zum Grundsatz: Mehr Fremdkapital kann Gewinne auf Eigenkapital verstärken, ebenso aber Verluste.