6 % sur le prix d’hier : que rapporte votre capital immobilier aujourd’hui ?

Le prix d’hier ne décide pas de l’usage d’aujourd’hui

Quand une Liegenschaft a été achetée à bon prix, le rendement historique peut sembler très attractif. Mais ce chiffre répond seulement à une partie de la question. Il dit quelque chose sur le passé, pas encore sur l’emploi optimal du capital aujourd’hui.

Mon point est simple: il faut comparer un bien conservé avec ce qu’un vente réelle libérerait, puis avec ce que ce capital pourrait faire ailleurs. Ce n’est pas un appel à vendre à tout prix. C’est un appel à calculer sur la bonne base.

Même loyer, autre base de calcul

Exemple maison: prix d’achat initial de CHF 2’000’000, valeur de vente actuelle supposée de CHF 4’000’000, loyer annuel de CHF 120’000 avant charges. Le rendement locatif brut est alors de 6 % sur le prix initial et de 3 % sur la valeur actuelle. C’est le même immeuble, avec le même loyer.

Le chiffre de 3 % ne dit pas que l’achat initial était mauvais. Il montre seulement comment le revenu brut courant se compare à la valeur actuelle du patrimoine. Dans une vraie analyse, tout investissement historique supplémentaire doit aussi entrer dans le prix de revient.

Ce qu’une vente libère vraiment

À partir du prix de vente supposé de CHF 4’000’000, je retire ici CHF 1’000’000 d’hypothèque, CHF 100’000 de frais de vente et de sortie du financement, puis une réserve fiscale illustrative de CHF 200’000. Il reste CHF 2’700’000 à réemployer.

Cette réserve n’est pas un taux d’imposition et ne remplace pas un calcul fiscal individuel. Les frais d’une éventuelle sortie anticipée du financement doivent aussi entrer dans le calcul. Ce qui compte, ce n’est pas le prix brut, mais le capital réellement disponible après la vente.

Conserver peut rester la meilleure décision

Si CHF 120’000 de loyers laissent CHF 70’000 par an après CHF 30’000 de charges et de réserve d’entretien, puis CHF 20’000 d’intérêts, cela représente environ 2,6 % du produit net hypothétique de vente de CHF 2’700’000. Sans amortissement, avant impôts personnels et sans variation de valeur.

Cette mesure sert uniquement à comparer le flux de trésorerie courant avec le produit net de vente auquel on renonce. Elle n’est ni le rendement locatif brut, ni un rendement complet des fonds propres. Des flux stables, une charge de travail maîtrisée et l’absence d’alternative comparable peuvent très bien justifier de conserver le bien.

Nouveau projet: opportunité, durée et scénario de perte

Mon point n’est pas de vendre un bon immeuble par principe. Le capital libéré peut ouvrir d’autres possibilités, notamment dans des projets destinés à la vente. Pour juger correctement, il faut toutefois comparer durée, financement, coûts et risque dans un même cadre.

Supposons que CHF 1’000’000 des CHF 2’700’000 disponibles soient investis au départ dans un projet. Après 24 mois, le scénario de base restitue CHF 1’250’000, capital compris: CHF 250’000 de gain, soit 25 % sur toute la durée, ou environ 11,8 % annualisés. Le calcul annuel est (1,25 puissance 1/2 − 1) × 100; il n’y a pas de versement intermédiaire.

Le graphique montre aussi un remboursement de CHF 1’050’000 et un scénario de perte avec CHF 850’000 restitués. Cela correspond à 5 % et −15 % sur deux ans. Tous ces montants sont des hypothèses après frais de projet, de financement et de cession, avant impôts personnels. Si le projet prend du retard, le rendement annualisé change aussi.

Il reste encore CHF 1’700’000 non investis dans ce modèle, donc non rémunérés. Les 11,8 % ne sont pas un rendement sur tout le patrimoine libéré. La FINMA a rappelé le 22 mai 2025 que la capacité financière et l’évaluation immobilière restent des risques centraux sur le marché hypothécaire. C’est un bon rappel: la dette peut amplifier les gains sur fonds propres, mais aussi les pertes.