Location de courte durée: plus de chiffre d’affaires ne veut pas dire plus de rendement libre
Le prix par nuit ne dit rien du rendement libre. Avant l’achat, il faut calculer les coûts réels, vérifier la règle locale et tester la financeabilité.
L’essentiel
- Le prix par nuit n’est qu’un chiffre d’affaires brut; le rendement libre dépend des coûts, des réserves et du temps de travail.
- Les banques examinent la capacité de remboursement sur la base d’un cash-flow durable; la location de courte durée peut donc être plus exigeante.
- Les autorisations et les règles d’usage doivent être vérifiées localement; il n’existe pas de règle suisse uniforme de 90 jours.
1. Le chiffre d’affaires n’est pas le rendement
En location de courte durée, le prix par nuit paraît souvent séduisant. Mais le point décisif n’est pas le chiffre d’affaires, c’est ce qu’il reste après les frais de plateforme, le nettoyage, l’ameublement, l’entretien, les périodes vides et le travail personnel. Si ces postes ne sont pas séparés, le rendement libre est vite surestimé.
C’est pourquoi il faut établir un compte annuel propre avant l’achat. Il ne doit pas reposer sur un scénario optimiste, mais sur une occupation qui tient compte des variations saisonnières et des absences. Ce n’est qu’ensuite que l’on voit si le bien se porte seul ou si le chiffre d’affaires élevé n’existe que sur le papier.
Calcul mensuel illustratif
Chiffre d’affaires brut
CHF 2'700Frais de plateforme
CHF 405Nettoyage
CHF 240Mobilier et entretien
CHF 150Vacance et autres coûts
CHF 200Hypothèses: 150 CHF par nuit, 18 nuits occupées par mois, 15 % de frais de plateforme, 4 nettoyages à 60 CHF, 150 CHF de réserve pour mobilier/entretien, 200 CHF pour vacance et autres coûts. Les valeurs annuelles sont calculées sur 12 mois.
Vue annuelle sur la même base
Chiffre d’affaires brut annuel
CHF 32'400Rendement libre annuel
CHF 20'460Hypothèses identiques à l’exemple mensuel. Les montants annuels sont simplement les montants mensuels multipliés par 12.
2. Les coûts oubliés le plus souvent
Dans la pratique, ce sont souvent les petits postes qui sont sous-estimés, alors qu’ils modifient fortement le rendement libre. Il s’agit notamment des cycles de nettoyage, du linge, du remplacement de la vaisselle et du mobilier, des petites réparations, des assurances, de la gestion des voyageurs, des échanges le soir ou le week-end et du temps nécessaire pour l’arrivée et l’organisation.
Si le nettoyage est externalisé ou si le bien est meublé avec un standard élevé, il faut aussi prévoir des réserves. La location de courte durée déplace souvent les coûts vers l’avant: davantage de recettes ne signifie pas automatiquement davantage de cash libre si les charges courantes suivent. C’est précisément pour cela qu’un calcul personnel et conservateur compte davantage qu’un simple regard sur le tarif brut.
3. Ce que les banques regardent pour financer
La FINMA décrit la capacité de remboursement des immeubles de rendement comme dérivée du cash-flow du bien; en pratique, les banques regardent l’ensemble des revenus nets, des coûts accessoires, du financement et du remboursement. La FINMA relève aussi que les banques n’appliquent pas toutes le même seuil et qu’il existe en pratique de nombreuses exceptions.
Pour la location de courte durée, cela signifie qu’une banque veut en général voir que le revenu n’est pas seulement possible, mais durable. Si l’exploitation dépend fortement de la saison, des plateformes ou d’une présence personnelle, l’examen devient plus exigeant que pour une location classique de longue durée. Ce n’est pas un refus du modèle, mais un signe que les preuves et les hypothèses doivent être solides.
4. Les règles sont locales, pas uniformes en Suisse
Le BWO indique que la location de courte durée peut, localement, générer des revenus supplémentaires, mais aussi accentuer la pénurie de logements, le trafic et le bruit. Il précise expressément qu’il n’existe pas de solution uniforme. Les cantons, les villes et les communes doivent choisir leur propre combinaison de mesures.
Il faut aussi retenir qu’il n’existe pas de règle suisse uniforme de 90 jours. Le BWO cite des règles locales différentes, notamment à Berne, Lucerne, Genève et dans le canton de Vaud. Toute personne qui planifie une location de courte durée doit donc vérifier la situation concrète de la commune et du canton avant l’achat, et ne pas partir d’une règle générale valable pour toute la Suisse.
5. L’ordre pratique avant l’achat
D’abord vérifier l’usage autorisé, ensuite calculer, puis financer. Cet ordre est important, car un beau scénario de revenu ne vaut rien si l’usage est limité sur place ou si la banque ne considère pas le revenu comme durable. Un examen sérieux commence par l’usage permis, continue avec un compte annuel propre et se termine avec le financement.
Mon conseil est simple: ne confondez jamais le prix par nuit avec le rendement. Calculez avec une occupation réelle, des coûts réels et une réserve pour les périodes creuses et le remplacement du mobilier. En procédant ainsi, on voit tôt si la location de courte durée est une forme de revenu robuste ou seulement un calcul optimiste avec trop d’hypothèses ouvertes.
Questions fréquentes
Où la plupart des calculs se trompent-ils en location de courte durée ?
Ils confondent le chiffre d’affaires brut avec le rendement libre. Le prix par nuit ne suffit pas si les frais, les réserves et le temps de travail ne sont pas intégrés.
Que faut-il vérifier avant l’achat ?
L’usage autorisé au lieu concerné, la capacité de remboursement plausible et un compte annuel conservateur. Sans ces trois éléments, le calcul reste incomplet.
Sources & lectures complémentaires
Informations générales. Les exemples et hypothèses ne remplacent pas l’examen de votre entreprise ni un conseil juridique, fiscal ou en placement adapté à votre situation.
Préparé avec l’aide de l’IA et validé par la rédaction avant publication.
