Kurzzeitvermietung: Mehr Umsatz heisst nicht mehr freier Ertrag
Kurzzeitvermietung erhöht den Umsatz nicht automatisch den freien Ertrag. Vor dem Kauf zählen Kosten, Tragbarkeit und lokale Regeln.
Das Wesentliche
- Der Übernachtungspreis ist nur der Bruttoumsatz; entscheidend ist der freie Ertrag nach Kosten, Rückstellungen und Arbeitsaufwand.
- Banken beurteilen die Tragbarkeit bei Renditeliegenschaften über einen nachhaltigen Cashflow; bei Kurzzeitvermietung wird das oft anspruchsvoller.
- Bewilligungen und Nutzungsregeln sind lokal zu prüfen; eine einheitliche 90-Tage-Regel gibt es in der Schweiz nicht.
1. Umsatz ist nicht Ertrag
Bei Kurzzeitvermietung wirkt der Nachtpreis oft attraktiv. Entscheidend ist aber nicht der Umsatz, sondern was nach Plattformgebühren, Reinigung, Möblierung, Unterhalt, Leerstand und dem eigenen Arbeitsaufwand wirklich übrig bleibt. Wer diese Positionen nicht separat rechnet, überschätzt den freien Ertrag schnell.
Darum gehört vor dem Kauf eine eigene Jahresrechnung auf den Tisch. Sie sollte nicht mit einem Hoffnungsszenario arbeiten, sondern mit einer Belegung, die saisonale Schwankungen und Ausfälle mitdenkt. Erst dann sieht man, ob das Objekt aus sich selbst trägt oder ob der hohe Umsatz nur auf dem Papier steht.
Monatliche Beispielrechnung
Bruttoumsatz
CHF 2'700Plattformgebühren
CHF 405Reinigung
CHF 240Möblierung und Unterhalt
CHF 150Leerstand und Sonstiges
CHF 200Annahmen: 150 CHF pro Nacht, 18 belegte Nächte pro Monat, 15 % Plattformgebühr, 4 Reinigungen zu 60 CHF, 150 CHF Rückstellung für Möblierung/Unterhalt, 200 CHF für Leerstand und Sonstiges. Jahreswerte sind mit 12 Monaten berechnet.
Jahresüberblick auf derselben Basis
Bruttoumsatz pro Jahr
CHF 32'400Freier Ertrag pro Jahr
CHF 20'460Dieselben Annahmen wie in der Monatsrechnung. Jahreswerte entsprechen Monatswerten multipliziert mit 12.
2. Welche Kosten oft vergessen gehen
In der Praxis werden häufig die kleinen Posten unterschätzt, obwohl sie den freien Ertrag stark verändern. Dazu zählen Reinigungsintervalle, Wäsche, Ersatz von Geschirr und Mobiliar, kleine Reparaturen, Versicherungen, Steuerung der Gäste, Kommunikation am Abend oder am Wochenende und der Zeitaufwand für Check-in und Koordination.
Wer extern reinigen lässt oder ein Objekt hochwertig möbliert, sollte zudem Rückstellungen bilden. Kurzzeitvermietung verschiebt Kosten oft nach vorne: mehr Umsätze bedeuten nicht automatisch mehr freies Geld, wenn die laufenden Ausgaben mitziehen. Genau deshalb ist eine eigene, konservative Rechnung wichtiger als ein Blick auf die Bruttorate.
3. Was Banken bei der Finanzierung sehen
FINMA beschreibt die Tragbarkeit von Renditeliegenschaften als ableitbar aus dem Cashflow der Immobilie; vereinfacht ausgedrückt spielen Nettoeinnahmen, Nebenkosten, Finanzierung und Rückzahlung zusammen. Banken verwenden dafür nicht alle dieselbe Schwelle, und FINMA verweist auf unterschiedliche Kriterien sowie viele Ausnahmen in der Praxis.
Für Kurzzeitvermietung heisst das: Eine Bank will in der Regel sehen, dass der Ertrag nicht nur möglich, sondern nachhaltig ist. Wenn die Nutzung stark von Saison, Plattformen oder eigener Präsenz abhängt, wird die Beurteilung anspruchsvoller als bei einer klassischen Langzeitvermietung. Das ist keine Absage an das Modell, aber ein Hinweis auf höhere Anforderungen an Nachweise und Annahmen.
4. Regeln sind lokal, nicht schweizweit einheitlich
Das BWO hält fest, dass Kurzzeitvermietung lokal zusätzliche Einkommen ermöglichen kann, gleichzeitig aber auch Wohnraumnot, Verkehr und Lärm verstärken kann. Es betont ausdrücklich, dass es keine Pauschallösung gibt. Kantone, Städte und Gemeinden sollen ihren eigenen Massnahmenmix wählen.
Wichtig ist auch: Es gibt keine landesweit einheitliche 90-Tage-Regel. Das BWO nennt unterschiedliche lokale Regelungen, etwa in Bern, Luzern, Genf und Waadt. Wer Kurzzeitvermietung plant, muss deshalb die konkrete Gemeinde- und Kantonssituation vor dem Kauf prüfen und nicht mit einer allgemeinen Schweiz-Regel arbeiten.
5. Praktische Reihenfolge vor dem Kauf
Erst Nutzung prüfen, dann rechnen, dann finanzieren. Die Reihenfolge ist wichtig, weil eine schöne Hochrechnung wertlos ist, wenn die Nutzung am Standort eingeschränkt ist oder die Bank den Ertrag nicht als nachhaltig einstuft. Eine saubere Prüfung beginnt mit der zulässigen Nutzung, geht weiter mit einer eigenen Jahresrechnung und endet bei der Finanzierung.
Mein Rat ist einfach: Setzen Sie den Übernachtungspreis nie mit Rendite gleich. Rechnen Sie mit realer Belegung, echten Kosten und einem Puffer für Leerlauf und Ersatzinvestitionen. Wer so vorgeht, erkennt früh, ob Kurzzeitvermietung eine robuste Form von Ertrag ist oder nur eine optimistische Rechnung mit zu vielen offenen Annahmen.
Häufige Fragen
Wo scheitert die Rechnung bei Kurzzeitvermietung am häufigsten?
Am Verwechseln von Umsatz mit freiem Ertrag. Wer nur den Nachtpreis rechnet, unterschätzt Gebühren, Reinigung, Ersatzinvestitionen, Leerstände und eigenen Aufwand.
Was sollte vor dem Kauf zuerst geklärt werden?
Die zulässige Nutzung am Standort, die realistische Tragbarkeit und eine eigene Jahresrechnung mit konservativen Annahmen. Ohne diese drei Punkte bleibt die Kalkulation unvollständig.
Quellen & weiterführende Informationen
Allgemeine Orientierung. Beispiele und Annahmen ersetzen keine Prüfung Ihres Unternehmens oder individuelle Rechts-, Steuer- und Anlageberatung.
Mit KI vorbereitet und vor Veröffentlichung redaktionell freigegeben.
